特に注意したいのが、相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけを対象とする制度ではないという点です。

たとえば、

• 2020年に父が亡くなったが、自宅の名義を変更していない
• 2015年に祖父が亡くなったが、土地の名義が祖父のままになっている
• かなり以前に相続した実家や土地について、相続登記をしていない
• 遺産分割協議は終わっているが、登記手続だけしていない

といったケースも対象になります。

2024年4月1日より前に相続によって不動産を取得したことを既に知っていた場合には、原則として2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

つまり、「昔の相続だから、そのままでも大丈夫」ということではありません。

相続登記の義務化が始まったのは2024年4月1日です。

制度開始前に発生した相続について、直ちに登記を義務付けると対応が難しい場合があるため、3年間の猶予期間が設けられました。

そのため、2024年4月1日より前から相続した不動産があることを知っていた方については、

2024年4月1日から3年後の2027年3月31日までが、原則的な期限となっています。

なお、2024年4月1日より前に相続が発生していても、不動産を相続したことを知ったのが2024年4月1日以降である場合には、その知った日から3年以内が期限となります。

ここは誤解されやすいところです。

相続登記の期限は、単純に「亡くなった日から3年以内」という制度ではありません。

基本的には、相続人が、

「相続によってその不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記を申請することになります。

そのため、相続発生時期や、不動産の存在を知った時期などによって、期限の考え方が異なる場合があります。

「相続人同士で話し合いがまとまっていないので、相続登記ができない」

というケースもあります。

そのような場合に備えて、相続登記の義務を比較的簡易な方法で履行できる「相続人申告登記」という制度も設けられています。

相続人申告登記は、相続人が登記名義人について相続が開始したこと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る制度です。

ただし、相続人申告登記をしただけでは、誰が最終的にその不動産を取得するのかを確定する相続登記とは異なります。

その後に遺産分割協議が成立し、不動産を取得する人が決まった場合には、原則として遺産分割成立の日から3年以内に、その内容に基づく相続登記が必要となります。

長期間、相続登記をしていない不動産では、手続が複雑になっていることがあります。

たとえば、父名義の不動産について相続登記をしないまま、その相続人である母や子が亡くなってしまうと、さらに次の相続が発生します。

これを一般に「数次相続」といい、相続関係が複雑になることがあります。

時間が経過するほど、

• 相続人の人数が増える
• 必要となる戸籍が増える
• 相続人の中に亡くなった方がいる
• 遺産分割協議に参加する人が増える
• 面識のない親族との協議が必要になる

といった問題が生じる可能性があります。

そのため、2027年3月31日の期限ぎりぎりまで待つのではなく、早めに現在の登記名義を確認しておくことをおすすめします。

「相続登記をしたかどうか覚えていない」という場合には、まず土地や建物の登記事項証明書を取得し、現在の所有者が誰になっているか確認します。

亡くなった方の名義のままであれば、相続登記が必要となる可能性があります。

特に、

「親が亡くなったのは10年以上前だから関係ないだろう」

「遺産分割協議をしたので、名義変更も終わっていると思っていた」

「固定資産税を自分が払っているので、自分名義になっていると思っていた」

という場合には注意が必要です。

固定資産税を支払っていることと、不動産の登記名義が変更されていることは別の問題です。

一般的な相続登記では、

• 亡くなった方の戸籍の収集
• 相続人の確認
• 不動産の確認
• 遺言書の有無の確認
• 遺産分割協議
• 遺産分割協議書の作成
• 法務局への相続登記申請

などが必要になります。

相続が何年も前の場合には、戸籍の収集や相続人の確認に時間を要する場合があります。

2027年3月31日の期限が近づいてから慌てることのないよう、早めに準備を始めることが重要です。