不動産登記

2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者は、登記簿に記載されている住所や氏名に変更があった場合、原則として変更があった日から2年以内に変更登記を行うことが義務付けられています。

たとえば、

• 自宅を購入した後に引っ越した
• 結婚などにより氏名が変わった
• 住居表示の実施により住所が変わった

といった場合が対象になります。

正当な理由なく変更登記を怠った場合には、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

また、2026年4月1日より前に住所や氏名が変更されているにもかかわらず、現在も登記簿が変更前のままとなっている不動産についても義務化の対象です。

この場合には、原則として2028年（令和10年）3月31日までに対応する必要があります。

住所等変更登記の義務化による所有者の負担を軽減するために導入されたのが「スマート変更登記」です。

あらかじめ不動産の所有者が「検索用情報」を法務局に申し出ておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の情報を確認し、住所や氏名の変更を把握します。

変更が確認された場合には、原則として本人の了解を得たうえで、登記官が職権で住所等の変更登記を行います。

つまり、一定の条件を満たせば、引っ越しなどのたびに所有者自身が住所変更登記を申請しなくても、法務局側で登記を変更してもらうことができる制度です。

スマート変更登記を利用するためには、法務局が登記名義人と住基ネット上の本人を正確に照合できるよう、あらかじめ「検索用情報」を申し出る必要があります。

検索用情報として申し出る主な情報は、

• 氏名
• 氏名の振り仮名
• 住所
• 生年月日
• メールアドレス
• 国籍等

です。

メールアドレスは、住所等の変更が確認された場合に、法務局から「職権で変更登記をしてよいか」という意思確認などを行うために使用されます。

メールアドレスを持っていない場合でも申出自体は可能で、その場合には書面による連絡が予定されています。

2025年（令和7年）4月21日以降、個人が新たに不動産の所有者となる一定の登記を申請する場合には、原則として登記申請とあわせて検索用情報を申し出る仕組みとなっています。

対象となるのは、たとえば、

• 相続による所有権移転登記
• 売買や贈与による所有権移転登記
• 建物を新築した場合の所有権保存登記

などです。

そのため、司法書士に相続登記などを依頼した際に、

「氏名の振り仮名」
「生年月日」
「メールアドレス」

などを確認されることがあります。

これらはスマート変更登記を利用するために必要となる検索用情報として確認しているものです。

2025年4月21日より前から不動産を所有している方については、新たな所有権移転登記などを行わなくても、「検索用情報の申出」だけを単独で行うことができます。

国内に住所を有する個人の不動産所有者であれば、一定の条件のもとで申出が可能です。

法務省の「かんたん登記申請」を利用して、Webブラウザからオンラインで手続する方法も用意されています。

検索用情報の申出自体について、登録免許税はかかりません。